.png)
Kiracı Ev Sahibi Anlaşmazlıklarında Yeni Dönem
Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiye yönelik hükümleri de içeren "İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik YapılmasınaDair Kanun", TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi.
Kanuna göre, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce ara bulucuya başvurulmuş olması şartı aranacak.
Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girecek düzenlemeyi değerlendirdi.
"Ara bulucu tarafları çağırıp ikna onları ikna etmeye çalışacak"
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, sondönemde kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişkinin ciddi şekildebozulmasının, artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerininkira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının budavalarla ilgili ara buluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.
Yeni düzenlemeyle kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflarda arabulucunun zorunlu hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül'denitibaren geçerli olacağını, bu tarihten önce açılacak tüm davaları ve tahliyetalepli icra takipleri için ara bulucunun zorunlu olmayacağını kaydetti.
Kiraz, "1 Eylül'den itibaren bir mal sahibi veya kiracı,dava açmak istediği takdirde ara buluculuk sürecini geçmeden doğrudan davaaçamayacak ve dava açsa bile davası usul yönünden reddedilecektir." dedi.
O tarihten sonra ara bulucunun kendisine yapılan başvurukapsamında tarafların iddia ve savunmalarını yazılı olarak alacağını vesonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine davet edeceğini aktaran Kiraz, budavete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tümtarafların aslında memnun olamayacağını, ciddi bir zaman ve enerji kaybıoluşturacağını anlatacağını söyledi.
"Arabuluculuk mekanizması önemli bir görevi yerine getirecek"
Ali Güvenç Kiraz, tarafların ara bulucuda anlaşması halindeuzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme hükmü gibi işlemgöreceğini belirterek, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Ancak taraflar uzlaşamazlar veya ara bulucu uzlaşmagörüşmesine katılmazlarsa ara bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunudüzenleyecek ve bunu da yine sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlıktutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu aşama geçilmeden kesinlikledava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından ara buluculuk mekanizmasıönemli bir görevi yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez ama yüzde 40-50gibi bir başarı oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise aynıiyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha önce görüştükleri veihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarınıgörüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından ara buluculuk sürecinde başarıoranını daha düşük olacağını düşünüyoruz."
Kiraz, yeni düzenlemenin sadece kira sözleşmesi kaynaklıihtilafları değil, özellikle site apartman hayatını yakından ilgilendiren katmülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde zorunlu ara buluculuk şartınıngetirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku sorunlarınınaslında ara bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından gayet yerindebir uygulama olacağını söyledi.
Yine çok uzun yıllar süren ortaklığın giderilmesi (izalei şuyu)davalarında da zorunlu ara buluculuk şartı getirildiğini aktaran Kiraz, "Hissedarlarınpaylaşım yapmak istedikleri ancak uzlaşamadıkları ve gayrimenkullerinin düşükbedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen ara buluculuk şartıhem süreyi kısaltacak hem de değer kayıplarını engelleyebilecektir." dedi.
Ara buluculuk süresi ve arabulucunun zorunlu olduğu konular
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Ali Yüksel de arabuluculuk sürecinin anlaşmazlık konusuna göre değiştiğini belirterek, "Arabuluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor.Bu süre ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira ilişkilerinde konu ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. Anlaşmazlık konusu ticari olmayan normal kiralarda ise arabuluculuk süresi 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor."diye konuştu.
Yüksel, zorunlu arabuluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:
"Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra ihtiyaçtan tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik ihtiyacı sebebiyle tahliye, 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle tahliye, arsa süresinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun geri alınması konularındaki anlaşmazlıklarda arabulucuya gitmek zorunlu olacak. Ayrıca aidat ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili konular ve genel kurullarla ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan anlaşmazlıklarda da arabuluculuk zorunlu olacak."
Yüksel, binalarda veya arazilerde duman, pis su, koku ve benzeri konularda komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu araziye taşması ve araziden geçilmesi gibi konular ile taşınmaz devri veya ayni hakların arabulucuda düzenlenebileceğini anlattı.
Ali Yüksel, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını sözlerine ekledi.
Kaynak: Dünya Gazetesi (Yayınlama: 30 Mart 2023) link: https://bit.ly/411VzaZ
